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VOLTURA CATASTALE 2022

Che cos’è la voltura catastale e a cosa serve? Quando è obbligatorio presentarla?

Attraverso la voltura catastale si comunica all’agenzia delle entrate il passaggio di proprietà di un immobile (terreno, casa, garage, cantina etc.) a seguito di un atto pubblico, ad esempio un rogito, trasferimento di usufrutto o una dichiarazione di successione. Conseguenza diretta è l’aggiornamento dei dati catastali del bene oggetto di trasferimento.

Fondamentalmente viene sostituito l’intestatario del bene (o dei beni).

Devi sapere che, dovrai presentare un modello di voltura per ogni Comune in cui gli immobili, censiti al catasto fabbricati o al Catasto terreni, sono situati. Ad esempio, se possiedi una casa e un terreno a Roma, un casa ad Albano Laziale (in provincia di Roma) e un terreno a Milano, dovrai presentare tre richieste di voltura, naturalmente pagando quanto dovuto per tre volte.

Ma in cosa consiste la voltura catastale? Per cambiare gli intestatari occorre fondamentalmente riempire un modello (vedi immagine in basso) dove andranno segnalati i futuri proprietari del bene con le relative quote di possesso, oltre naturalmente agli immobili oggetto di voltura. Le case andranno indicate con foglio, particella e subalterno. Il Foglio indica la “zona”, la particella l’edificio e il subalterno l’appartamento. Mentre i terreni verranno indicate con foglio e particella, anche in questo caso il foglio indica la “zona” del Comune, mentre la particella il piccolo appezzamento di terreno.

Se ti interessa o vuoi procedere con il “fai da te”, potrai scaricare i modelli da questo link.

Chi può presentare la voltura?

La voltura può essere presentata da:

  • uno dei futuri intestatari dell’immobile oggetto di voltura;
  • un professionista delegato: geometra, architetto, ingegnere, perito, commercialista, ragioniere, avvocato o notaio oppure da un centro di assistenza fiscale, caf, patronato, associazione consumatori etc.

Naturalmente chi presenterà il modello dovrà possedere la delega dell’avente titolo (uno dei futuri intestatari) per la richiesta di voltura oppure l’incarico professionale.

Vediamo i tempi e il protocollo della pratica:

Come, quando e dove presentare la voltura catastale?

La voltura catastale va presentata entro 30 giorni dalla data di registrazione della successione. Deve essere consegnata presso l’ufficio delle entrate dove è stata registrata la successione, oppure anche all’ufficio della provincia dove sono situati gli immobili. In alternativa, potresti inviare la dichiarazione per posta raccomandata o per posta elettronica certificata all’indirizzo Pec dell’ufficio provinciale territorialmente competente. In caso di immobili situati in diverse province basta presentare le volture in un’unica agenzia del territorio. Sarà l’ufficio catastale scelto a trasmetterà i dati alle altre province.

Se dovessero passare i 30 giorni, si incappa in sanzioni, che aumentano con il passare del tempo. Sanzioni veramente minime, generalmente pochi euro.

Quali documenti sono necessari?

Se non vuoi tornare due o tre volte al catasto, oggi ufficio del territorio, dovrai appuntarti questi documenti da consegnare o inviare ai funzionari:

  1. la ricevuta del pagamento della somma dovuta (che ti segnalerò successivamente), eseguito su conto corrente postale dell’ufficio; a meno che, intendi pagare direttamente al catasto;
  2. la fotocopia di un documento di identità valido;
  3. è opportuno allegare copia, in carta libera, delle dichiarazioni di successione o degli atti civili, giudiziari o amministrativi che danno origine alla domanda;
  4. le visure catastali dei beni oggetto di voltura, naturalmente ancora non aggiornate;
  5. eventuale delega per il deposito, qualora tu non abbia diritto alla consegna della richiesta;
  6. ma cosa fondamentale, non dimenticarti il modello compilato della richiesta di voltura!!!

Ti ricordo che per qualsiasi dubbio ti conviene contattare il centralino dell’Agenzia delle Entrate, di solito sono molto disponibili.

Infine, parliamo della questione economica:

Quale sono i costi della voltura?

Incaricare un tecnico di redigere e trasmettere una domanda di voltura non ha dei costi esagerati. Non è complicato, specialmente per chi lavora in questo settore e redige spesso volture. Potresti anche optare per il fai da te seguendo i consigli del web, ma visti i prezzi ti consiglierei di delegare.

Ma vediamo i costi in dettaglio:

  • parcella del tecnico: il costo del tecnico varia fondamentalmente in base al numero di terreni o fabbricati che possiedi. Se non superi le 20 particelle la stesura e il deposito della voltura ti costerà tra i 100 e i 150 €. Se invece possiedi tanti terreni e case, cosa che ti auguro, il prezzo sarà leggermente superiore.
  • 55 euro a titolo di tributo speciale catastale;
  • 16 euro di imposta di bollo per ogni 4 pagine della domanda. Anche in questo caso ti auguro di pagare un bel po’ di imposte di bollo, anche se è davvero difficile sforare le 4 pagine.

Esistono due metodi per versare le somme:

  1. direttamente allo sportello dell’ufficio catastale;
  2. sul c/c dell’ufficio (reperibile nella pagina dei singoli uffici provinciali).

Attestazione Prestazione Energetica

La certificazione energetica ( o Attestato di prestazione energetica A.P.E.), è un documento che attesta la qualità, dal punto di vista termico della tua casa, o appartamento. Anche se non è sempre obbligatoria, ti consiglio di realizzarla per verificare il consumo annuo della tua casa ed individuare gli elementi critici da sostituire.

Difatti, un buon tecnico, oltre a indicarti i kw consumati e la classe energetica ( da A4, la migliore a G la peggiore), ti segnalerà i punti deboli dell’ involucro o dell’impianto termico e ti suggerirà gli interventi più convenienti per abbassare il prezzo della bolletta.

L’immobile deve essere dotato di attestato di prestazione energetica e dovrete contattare un professionista (ingegnere, architetto, geometra, perito etc.) nei seguenti casi:

  1. edifici di nuova costruzione o edifici sottoposti a ristrutturazione importante (intervento su più del 50% dell’involucro edilizio della casa e sull’impianto), all’atto di chiusura dei lavori e/o al rilascio dell’agibilità;
  2. compravendita di edifici, appartamenti o quote degli stessi. In questo caso deve essere allegato al contratto notarile; è il venditore a pagare il tecnico, salvo diverso accordo (clausola).
  3. locazione (affitto) di intero immobile o singole unità immobiliari. Anche in questo caso va allegata al contratto di fitto; è il proprietario a dover pagare il tecnico.
  4. edificio pubblico esistente ed utilizzato dalla pubblica amministrazione con Superficie utile >250 mq;
  5. contratti di gestione calore presso la pubblica amministrazione;
  6. annunci immobiliari (compravendita e locazione).

Inoltre, l’obbligo di dotazione si estende ai seguenti casi: permuta, transazione, datio in solutum (pagamento in natura, tramite un bene mobile), conferimenti in società, assegnazione ai soci, cessione di azienda nel cui patrimonio sono compresi immobili, vendita di porzioni di immobile (per esempio quote dell’alloggio del custode).

Una volta elencati i casi in cui è obbligatoria l’ape, vediamo per quali immobili è necessaria:

Quali sono gli immobili per cui è obbligatoria la certificazione energetica?

La certificazione energetica è obbligatoria nelle casistiche precedentemente indicate per tutte le categorie di edifici definite dall’articolo 3 del DPR 412/93. Vediamole:

    • E.1 Edifici di tutte le tipologie adibiti a residenza e assimilabili;
    • E.2 Edifici adibiti a residenze collettive, a uffici e assimilabili;
    • E.3 Edifici adibiti a ospedali, cliniche o case di cura e assimilabili;
    • E.4 Edifici adibiti ad attività ricreative, associative o di culto e assimilabili;
    • E.5 Edifici adibiti ad attività commerciali e assimilabili;
    • E.6 Edifici adibiti ad attività sportive;
    • E.7 Edifici adibiti ad attività scolastiche a tutti i livelli e assimilabili;
    • E.8 Edifici adibiti ad attività industriali ed artigianali e assimilabili.

In quali casi l’APE non è obbligatorio? Immobili esenti

Il certificato non deve essere redatto nei casi riportati nella legge nazionale all’art.3 comma 3 del dlgs 192/2005, ovvero:

  • i fabbricati isolati con una superficie utile totale inferiore a 50 metri quadrati. Per fabbricato isolato con superficie utile inferiore a 50 mq si intende un fabbricato distaccato da altri edifici. Un miniappartamento di 49 mq in un condominio non è un fabbricato isolato. Un bungalow di 49 mq in un campeggio è un fabbricato isolato;
  • i fabbricati industriali e artigianali – quando gli ambienti sono riscaldati (o raffrescati) per esigenze del processo produttivo;  quando il loro utilizzo e/o le attività svolte al loro interno non ne prevedano il riscaldamento o la climatizzazione. Questo deve essere collegato alle esigenze del processo produttivo, perché se è prevista la presenza di lavoratori, i locali devono essere climatizzati ai fini della permanenza di persone. D.Lgs. 81/08 – ALLEGATO IV – REQUISITI DEI LUOGHI DI LAVORO – 1. AMBIENTI DI LAVORO 1.9.2. Temperatura dei locali 1.9.2.1. La temperatura nei locali di lavoro deve essere adeguata all’organismo umano durante il tempo di lavoro, tenuto conto dei metodi di lavoro applicati e degli sforzi fisici imposti ai lavoratori. 1.9.2.2. Nel giudizio sulla temperatura adeguata per i lavoratori si deve tener conto della influenza che possono esercitare sopra di essa il grado di umidità ed il movimento dell’aria concomitanti. 1.9.2.3. La temperatura dei locali di riposo, dei locali per il personale di sorveglianza, dei servizi igienici, delle mense e dei locali di pronto soccorso deve essere conforme alla destinazione specifica di questi locali.
  • quando gli ambienti sono riscaldati utilizzando reflui energetici del processo produttivo non altrimenti utilizzabili. Per reflui energetici si intende un recupero di fluidi (acqua, aria, vapore, fumi) già caldi per esigenze di produzione. Per esempio: un calore residuo che rappresenta lo scarto energetico di processo (calore dissipato da una batteria condensatrice di un gruppo frigorifero);
  • i fabbricati agricoli o rurali non residenziali sprovvisti di impianti di climatizzazione;
  • edifici in cui non è prevista la permanenza di occupanti (residenti o lavoratori) e in cui non è prevedibile/necessario un clima abitativo come ad es. magazzini, depositi, locali di sgombero, sottotetti, locali macchina, cabine di trasformazione, cantine, autorimesse, strutture stagionali a protezione degli impianti sportivi, ecc. L’APE è comunque richiesto per le porzioni eventualmente adibite ad uffici e assimilabili, purché scorporabili ai fini della valutazione di efficienza energetica.
  • edifici adibiti a luoghi di culto e allo svolgimento di attività religiose (es. chiese)
  • i ruderi, purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile INSIEL – 16 febbraio 2017  (es. unità collabenti, costruzioni non abitabili o agibili comunque la cui utilizzabilità non è conseguibile con soli interventi edilizi di manutenzione ordinaria o straordinaria).
  • i fabbricati in costruzione per i quali non si disponga dell’abitabilità/agibilità al momento della compravendita: immobili venduti come “scheletro strutturale” (privi di tutte le pareti verticali esterne o di elementi dell’involucro edilizio) oppure immobili venduti “al rustico”(privi delle rifiniture e degli impianti tecnologici), purché vengano espressamente dichiarati come tali nell’atto notarile. Resta fermo l’obbligo di presentazione, prima dell’inizio dei lavori di completamento, di una nuova relazione tecnica di progetto attestante il rispetto delle norme per l’efficienza energetica degli edifici in vigore alla data di presentazione della richiesta del nuovo permesso di costruire, o denuncia di inizio attività, comunque denominato
  • i manufatti comunque, non riconducibili alla definizione di edificio (manufatti cioè non qualificabili come “sistemi costituiti dalle strutture edilizie esterne che delimitano uno spazio di volume definito, dalle strutture interne che ripartiscono detto volume e da tutti gli impianti e dispositivi tecnologici che si trovano stabilmente al suo interno”), per esempio: una piscina all’aperto, una serra non realizzata con strutture edilizie, ecc.

Inoltre, non è obbligatoria in caso di sostituzione della caldaia, radiatori, infissi e finestre o impianto di riscaldamento, installazione del cappotto termico o pompa di calore (raffrescamento: climatizzatore, condizionatore), frazionamento, cambio di destinazione d’uso, rifacimento del tetto, a seguito di relazione energetica “ex legge 10”. Ma andrà comunque aggiornata nei casi previsti dalla legge. Penso ti possa interessare anche l’articolo sull’obbligo di aggiornamento della certificazione energetica oppure sul giusto prezzo delle certificazioni giusto prezzo delle certificazioni.

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